LMNP et médecin libéral : maîtriser la comptabilité de vos investissements locatifs
Vous êtes médecin et vous possédez un ou plusieurs biens en location meublée ? Le régime LMNP au réel est l'un des plus avantageux fiscalement mais il impose une comptabilité rigoureuse.
LMNP : rappel du mécanisme
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre investissement locatif et surtout d'amortir le bien, les travaux et le mobilier.
C'est ce mécanisme d'amortissement qui rend le LMNP si puissant : il permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant de nombreuses années, sans impact sur la trésorerie.
Ce que vous pouvez déduire en LMNP réel
Les charges courantes :
- Intérêts d'emprunt
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Assurances (PNO, GLI)
- Frais de gestion locative
- Frais d'expert-comptable
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Les amortissements :
| Composante | Base | Durée |
|---|---|---|
| Structure immeuble | 80-85% du prix | 30-40 ans |
| Toiture | 5-10% du prix | 20-25 ans |
| Façade | 5% du prix | 20-30 ans |
| Équipements | Valeur réelle | 10-15 ans |
| Mobilier | Prix d'achat | 7-10 ans |
| Travaux | Coût TTC | 10-15 ans |
La comptabilité LMNP : obligations pratiques
Le LMNP au réel impose :
- L'immatriculation au greffe (numéro SIRET) — à faire dans les 15 jours suivant le début de l'activité
- La tenue d'une comptabilité en BIC — plus contraignante que le régime BNC
- L'établissement d'un bilan et d'un compte de résultat annuels
- La déclaration 2031 (liasse fiscale BIC réel)
- La télétransmission via un expert-comptable ou un logiciel agréé
L'enjeu du tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement est le document central du LMNP réel. Il détermine le montant déductible chaque année sur chaque composante du bien. Une erreur dans sa construction peut entraîner :
- Une sous-optimisation fiscale (vous payez plus d'impôt que nécessaire)
- Un redressement fiscal (vous avez déduit trop ou mal)
C'est pourquoi la plupart des praticiens font appel à un expert-comptable spécialisé LMNP plutôt qu'à un logiciel en ligne même si ces derniers se sont considérablement améliorés.
LMNP et médecin : une combinaison particulièrement efficace
Pour un médecin à TMI 41% ou 45%, le LMNP réel permet de :
✅ Ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant la phase d'amortissement
✅ Reporter les déficits sur les exercices futurs (sans limitation de durée)
✅ Percevoir des revenus complémentaires nets d'impôt en phase de retraite (une fois les crédits remboursés et si les amortissements sont épuisés)
Médical Patrimoine coordonne votre stratégie LMNP entre votre CGP et votre expert-comptable pour une cohérence totale entre vos investissements et votre fiscalité.
📩 Demandez votre audit LMNP